Na úvod » Průvodce

Fit-out kanceláře: průvodce od prohlídky prostor po stěhování

JAROŠ DESIGN · Aktualizováno:

Fit-out je fáze, ve které se z prázdného podlaží stává kancelář konkrétní firmy. Přibývají příčky, jednací místnosti, kuchyňka a rozvody ke stolům. Výšku místnosti, sklo v příčce i počet záchodů přitom hlídají různé předpisy.

Co se při fit-outu mění

Stavební zákon č. 283/2021 Sb. zná pojem stavební úprava. Je to změna dokončené stavby, při které zůstává zachované její vnější půdorysné i výškové ohraničení. Fit-out kanceláře bývá právě takovou stavební úpravou: budova zvenku zůstává stejná, uvnitř se mění dispozice, povrchy a technické rozvody.

Změny, které nájemce v pronajaté budově provádí oproti stavu od pronajímatele, popisuje projekt klientských změn. Co všechno do něj patří, od pozic zásuvek po stavební připravenost serverovny, shrnuje popis naší projekční činnosti.

Představte si patro s volným prostorem a podhledem v rastru. V projektu přibudou tři jednací místnosti s prosklenými stěnami, dvě uzavřené kanceláře u fasády, kuchyňka a malá serverovna. Každá z těchto položek naráží na jiný předpis.

Pět kroků a předpisy, které k nim patří

Kroky vycházejí z našeho postupu od posouzení prostor po realizaci. Tabulka u každého z nich uvádí jen to, co upravují předpisy. Zkratka NV v tabulce znamená nařízení vlády, čísla předpisů jsou uvedena bez „Sb.“.

Kroky fit-outu a předpisy, které v nich rozhodují
KrokCo se rozhodujePředpis
1. Prohlídka prostorsvětlá výška, okna, záchody na podlažíNV 361/2007, § 45, 46 a 54
2. Dispoziční studiepočet míst, objem vzduchu, volná plocha, světloNV 361/2007, § 45 až 48; ČSN EN 12464-1
3. Podklady pro stavební úpravypovolení, nebo drobná stavba; souhlas pronajímatelestavební zákon 283/2021; občanský zákoník, § 2220
4. Realizaceprosklené příčky a dveře, průchody, sociální zařízeníNV 101/2005; vyhláška 146/2024; NV 361/2007, § 54
5. Předání a užíváníověření osvětlení, oznámení dokončení u jednoduché stavbyNV 361/2007, § 45a; stavební zákon, § 230

V Praze, Brně a Ostravě mohou podrobné požadavky na výstavbu upravovat odchylně od vyhlášky č. 146/2024 Sb. také nařízení těchto měst.

Prohlídka: co ověřit dřív, než podepíšete nájemní smlouvu

Na prohlídku si vezměte metr a půdorys. Některé vlastnosti prostoru se později změnit nedají a právě ony rozhodnou, kolik lidí a kam do patra posadíte.

  • Výška od podlahy k podhledu. Nařízení vlády č. 361/2007 Sb. ji váže na plochu místnosti. Pro plochu nad 20 do 50 m² žádá nejméně 2,60 m, od 51 do 100 m² 2,70 m a od 101 do 2 000 m² 3,00 m. U kanceláří od 51 do 2 000 m² dovoluje výšku snížit až na 2,60 m, pokud má každý zaměstnanec předepsaný objemový prostor a je vyloučeno oslňování.
  • Okna. Místo, kde někdo pracuje čtyři hodiny za směnu a déle, musí mít denní světlo. Vnitřní místnost bez oken proto poslouží jako jednací místnost, sklad nebo serverovna. Stálé pracoviště v ní nařízení připouští jen ve výjimečných případech, které samo vyjmenovává.
  • Záchody. Zřizují se zpravidla v každém podlaží, kde jsou pracoviště pro trvalou práci, a od pracoviště nesmějí být dál než 120 m.
  • Vstup do budovy. U staveb pro výkon práce více než 25 osobami, kde provoz umožňuje zaměstnávat lidi se zdravotním postižením, žádá vyhláška č. 146/2024 Sb. mimo jiné příchod bez schodů a vyrovnávacích stupňů.

Čísla k výšce, světlu a vzduchu i s výpočty rozebírá článek o požadavcích na kancelářské pracoviště.

Dispozice: lidé, stoly a vzduch

Dispoziční studie převádí zadání na půdorys: kolik lidí, jaká oddělení a co s čím má sousedit. Předpisy do ní vstupují dvěma čísly. Každý zaměstnanec při kancelářské práci potřebuje nejméně 12 m³ prostoru a 2 m² volné podlahové plochy mimo pevné vybavení a spojovací cesty.

Potom se kontroluje světlo. Nařízení vyžaduje pro celkové elektrické osvětlení nejméně 200 lx, pokud česká technická norma nestanoví víc. Evropská norma EN 12464-1, převzatá jako ČSN EN 12464-1, uvádí pro psaní, čtení a práci s počítačem 500 lx.

Z toho vyplývá i rozmístění místností: stálá pracoviště k oknům, jednací místnosti, sklady a kopírky dovnitř dispozice. Jak takové uspořádání vzniká z počtu lidí a vazeb mezi odděleními, ukazuje služba Space planning.

Půdorys části kancelářského podlaží s jednacími místnostmi, kuchyňkou, kopírkou, serverovnou, recepcí a hygienickým jádrem u schodiště
Výřez půdorysu kancelářského podlaží: jednací místnosti, kuchyňka, kopírka, šatny, serverovna, recepce a sociální zařízení u schodiště.

Stavební úpravy, povolení a pronajímatel

Nová příčka nebo kuchyňka s napojením na rozvody je stavební úprava. Stavební zákon ji řadí mezi drobné stavby bez povolení, jen když nezasahuje do nosných konstrukcí, nemění vzhled stavby ani způsob užívání a nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost. U kulturní památky drobnou stavbou není nikdy.

Vedle stavebního zákona rozhoduje i nájemní smlouva. Podle občanského zákoníku smí nájemce věc změnit jen s předchozím souhlasem pronajímatele, a je-li smlouva písemná, musí být písemný i souhlas. Postup včetně změny užívání popisuje článek o tom, kdy stavební úpravy kanceláře nepotřebují povolení.

Realizace: sklo, průchody a zázemí

Prosklené příčky přivedou denní světlo od fasády hlouběji do patra. Nařízení vlády č. 101/2005 Sb. k nim má dvě podmínky. Sklo musí být zřetelně označené ve výšce 1,1 až 1,6 m nad podlahou a musí být bezpečnostní, nebo chráněné proti úrazu při rozbití. Podrobnosti o skle a dveřích jsou v článku o prosklených příčkách a jejich značení.

Sociální zařízení se počítá podle nejpočetnější směny. Pro třicet žen musí být nejméně dva záchody, pro padesát mužů také dva. Výpočty pro umyvadla, šatny a kuchyňku obsahuje článek o sociálním zařízení v kanceláři.

Místnosti, na které se v plánu snadno zapomene

Jednací místnosti

Nikdo v nich obvykle netráví čtyři hodiny za směnu, takže mohou ležet uvnitř dispozice bez oken. Bez oken je ale přirozeně nevyvětráte a nařízení žádá nejméně 25 m³ venkovního vzduchu za hodinu na osobu. Místnost pro deset lidí tak potřebuje přívod nejméně 250 m³/h. Jak jednací prostory navrhujeme, ukazuje stránka Jednací místnosti.

Recepce

Recepce, kde někdo sedí celou směnu, je pracoviště pro trvalou práci, takže pro ni platí požadavky na denní světlo i výšku. Pro samotný recepční pult uvádí EN 12464-1 udržovanou osvětlenost 300 lx. Materiály recepčních pultů ukazuje stránka Recepce a lobby.

Technické zázemí

Patří sem kopírovací kout, archiv, serverovna a úklidová komora. Pokud se v nich pracuje jen výjimečně nebo kratší dobu než čtyři hodiny za směnu, stačí jim světlá výška 2,10 m. Pro prostor na úklidové prostředky odkazuje nařízení vlády č. 361/2007 Sb. na normu ČSN 73 4108. Kam zázemí umístit, aby bylo dobře dostupné, řeší stránka Technická zázemí.

Informační systém a značení

Únikové cesty a východy musí být podle nařízení vlády č. 101/2005 Sb. trvale označené značkami pro únik a evakuaci osob. Je-li součástí stavby základní informace pro orientaci veřejnosti, musí být podle vyhlášky č. 146/2024 Sb. vnímatelná zrakem a doplněná hmatovými nebo akustickými prvky. Jednotný systém jmenovek a piktogramů popisuje stránka Informační systém.

Předání a užívání

Po dokončení se ověřuje elektrické osvětlení. Nařízení vyžaduje měření, které provede akreditovaná nebo autorizovaná laboratoř či držitel osvědčení o odborné způsobilosti v oboru fotometrie. Měření lze vynechat, pokud osazená svítidla prokazatelně odpovídají návrhu a výpočet dává nejméně 1,2násobek osvětlenosti požadované normou.

Šlo-li o stavební úpravy pro změnu užívání části stavby, tedy o jednoduchou stavbu, kolaudační rozhodnutí se nevydává. Stavebník ale musí dokončení neprodleně oznámit stavebnímu úřadu. Samotné stěhování lze naplánovat na noc nebo víkend, jak popisuje stránka Stěhování.

Časté otázky

Potřebujeme projekt, když úpravy nevyžadují povolení?

Drobná stavba povolení nepotřebuje, takže odpadá i dokumentace k žádosti. Požadavky na výstavbu a na pracoviště však platí i pro ni a pronajímatel musí vědět, s čím souhlasí. Výkresy s typy příček, rozvody a vybavením doloží splnění požadavků i rozsah souhlasu pronajímatele.

Musí fit-out provádět stavební firma?

Zpravidla ano. Podle stavebního zákona č. 283/2021 Sb. provádí stavby stavební podnikatel, který zajistí odborné vedení stavbyvedoucím. Drobné a jednoduché stavby smí stavebník provádět i svépomocí, pokud zajistí stavební dozor, není-li sám odborně způsobilý. U změny kulturní památky musí provádění vždy vést stavbyvedoucí.

Co ověřit v nájemní smlouvě dřív, než fit-out začne?

Hlavně to, zda smlouva se stavebními úpravami nájemce počítá a jak k nim pronajímatel dává souhlas. Je-li smlouva písemná, musí být písemný i souhlas se změnou. Vyplatí se také předem dohodnout, v jakém stavu nájemce prostory při skončení nájmu vrací.

Co když je budova kulturní památkou?

Stavební úpravy kulturní památky drobnou stavbou nejsou nikdy, takže vyžadují povolení. Vlastník si navíc musí předem vyžádat rozhodnutí nebo závazné stanovisko orgánu státní památkové péče. U pracovišť v památkově chráněných stavbách nařízení vlády výjimečně připouští i nedostatek denního světla, pokud stavba větší okna neumožňuje.

Předpisy a zdroje

Předpisy uvádíme ve znění účinném ke dni aktualizace.